- ¿Tiene el Dueño la responsabilidad de proporcionarme una vivienda segura y sanitaria?
- Sí, de cierto modo, aunque el Inquilino también tiene algunas responsabilidades.
- ¿Cuáles son las responsabilidades del Dueño?
- No hay reglas fijas. Sin embargo, generalmente, el Dueño debe proveer lo siguiente:
- agua potable
- calefacción (en el invierno)
- pozo séptico que funciona
- sistema de electricidad seguro
- detector de humo funcional
- cerradura para la puerta
- vivienda sin infestación de insectos
- vivienda de condiciones segura y sanitaria
- Esto no quiere decir que el Dueño tiene que pagar estas cosas, sólo que él tiene que estar seguro que están disponibles. Por ejemplo, el Inquilino generalmente tiene que pagar sus servicios, a menos que estén incluidos en la cantidad del alquiler.
- ¿Debo mudarme a una vivienda que tiene problemas con la promesa de que el Dueño los va a solucionar?
- Eso es muy difícil de contestar. Mucha gente se muda a viviendas con muchos problemas porque el alquiler es barato y el Dueño promete arreglarlos. En muchos casos, sin embargo, nunca cumple lo prometido.
- Ud. debe tener cuidado de mudarse a viviendas con un precio de alquiler muy bajo a lugares similares, especialmente si hay muchos problemas. No firme el contrato a menos que el Dueño le prometa por escrito, y le de una fecha determinada de cuándo las reparaciones van a estar terminadas. Especifique todos los problemas por escrito y lo que específicamente le prometa el Dueño.
- No firme ningún recibo o papel sobre el trabajo que estén haciendo en su casa hasta que el trabajo esté totalmente termindado. Algunas veces el Dueño empieza algunas reparaciones y trata de hacer que Ud. firme cuanto antes una constancia. No firme hasta que todo el trabajo esta terminado a su satisfacción.
- ¿Qué puedo hacer si hay problemas serios después de mudarme?
- Hay cinco cosas importantes que Ud. podrá hacer:
- Múdese
- Que le reparen el problema y deduzca el costo del pago del alquiler
- Empiece un juicio para reclamar parte del alquiler que ha pagado más otros gastos
- Retenga el pago del alquiler hasta que el Dueño haga las reparaciones
- Obtenga una orden de la corte para que el Dueño haga las reparaciones
- Algunas de estas acciones también se puede hacer en combinación. Todo está especificado en detalle en seguida.
Múdese
Repare y deduzca
- Si el Dueño no le provee con ciertas cosas, tales como un sistema de cañierías funcional, calefacción en el invierno, o agua potable, quizá el esté violando lo que se llama "la Garantía de Habitabilidad" (en inglés, "the Warranty of Habitability"). En este caso, Ud. tiene derecho de terminar su contrato y mudarse.
- No soluciona el problema mudándose. Si Ud. piensa mudarse, primero escríbale al Dueño, explíquele los problemas, y pídale que los repare. (Vea Carta #1). Trate de ser detallado en su carta -- explíquele en qué manera el problema está afectando a su familia, su salud, la limpieza, etc. Guarde una copia de su carta.
- Si el Dueño no repara los problemas dentro de un tiempo razonable, prepárese para mudarse.
- Cuando Ud. sepa cuando se va a mudar, escríbale al Dueño otra vez, explicándole que como no ha arreglado los problemas de la vivienda, el ha violado la Garantía de Habitabilidad, y que por consiguiente, Ud. se va mudar. Ud. también quizás quiera pedir su depósito de seguridad, y que le regrese el alquiler anterior por el tiempo en que las condiciones eran inaceptables. (Vea Carta #2).
- Quizá sea una buena idea esperar hasta el día que Ud. piense mudarse para mandarle la otra carta al Dueño.
- Reparar y deducir del pago del alquiler quizá sea una buena solución para Ud. si:
- Ud. no quiere mudarse
- su problem es algo específico que alguien puede repararlo; y
- el costo de las reparaciones serán inferiores a lo que paga por el alquiler mensual.
- Antes de que Ud. repare el problema, en primer lugar escríbale al Dueño y explíquele sus problemas y pídale que los repare. (Vea Carta #1). No descuide este detalle -- Ud. tiene que decirle por escrito, aunque Ud. ya le haya explicado el problema verbalmente.
- Detalle los problemas -- explíquele como afectan su hogar, su salud, su seguirdad, la limpieza, etc. Si puede, tome fotos del problema.
- Siempre mantenga copias de todas sus cartas.
- Dale al Dueño suficiente tiempo para hacer las reparaciones.
- Si no las repara, tiene que escribirle de nuevo. Explíquele que como él no ha arregado los problemas, Ud. piensa repararlos por su cuenta, y que deducirá el costo del alquiler si no los repara inmediátamente. (Vea Carta #3).
- Si el Dueño no hace nada dentro de uno o dos días, investigue y obtenga tres estimados por escrito del costo de las reparaciones. Seleccione la compañía con el precio más razonable. Recuerde, Ud. no puede gastar más de lo que paga de alquiler al mes.
- Repare los problemas. Obtenga un recibo. Luego, en el momento de pagar el alquiler, escríbale al Dueño otra vez dicíendole que Ud. hizo reparar los problemas, y dígale el costo. Dele una copia de sus recibos, como también una copia de los estimados, para que él vea que Ud. fue justo en los costos. Deduzca la cantidad que Ud. pagó por las reparaciones del alquiler mensual, y solamente páguele la diferencia. (Vea Carta #4).
- Importante: gaste solamente el dinero en las reparaciones, no en otras cosas. El próximo mes, Ud. debe pagar su alquiler regular.
- Antes de que haga las reparaciones, esté suguro de que otras personas hayan visto el problem y sus consecuencias, por si a caso necesita ir a la corte, Ud. tendrá la prueba de que los problemas eran serios. Además, si Ud. puede hacer que los trabajadores explíquen los problemas por escrito con los recibos, podrá ayudarle.
Un juicio por no pagar alquiler y otros costos
Retención del alquiler
- Iniciar un juicio para la devolución del alquiler y otros costos, quizá le sea una solución si Ud. ha gastado su propio dinero para las reparaciones, o si piensa mudarse por estar la vivienda en muy malas condiciones y cree que es justo el rembolso del alquiler ya pagado. Ud. puede iniciar este juicio viviendo en la propiedad o ya habiéndose mudado.
- Antes de empezar este juicio, esté seguro de haberle informado al Dueño de los problemas por escrito y de haberle dado la oportunidad de reparalos, pero aun no lo ha hecho.
- Esto implica que Ud. tiene que ir a la oficina del Juez Distrito para llenar los formularios para el juicio. Ud. puede obtener más información y ayuda en Servicios Legales (en inglés, Leghigh Valley Legal Services).
- Hay muchas cosas que Ud. puede pedir en este juicio. Por ejemplo, Ud. puede pedir lo siguiente:
- Reembolso de cualquier suma que haya gastado en las reparaciones del problema, o en las reparaciones de la propedad, o en hacer el lugar más vivible de acuerdo a las circunstacias;
- Devolución por parte, o todo el alquiler que haya pagado durante el tiempo en el que el problema ha hecho la vivienda invivible (la contidad depende de lo mal que está o estaba la vivienda);
- Reembolso por el costo excesivo de los servicios, si el costo de las cuentas aumentó debido al problema;
- Reembolso por cualquier costo si tuvo que recurrir a una vivienda temporal por las malas condiciones;
- Reembolso o si ha sufrido físicamente o emocionalmente como resultado de la mala vivienda por negligencia del Dueño.
- Lleve a la corte cualquier foto que muestre las malas condiciones. También sería bueno que estuviera presente cualquier persona que haya visto el mal estado de la vivienda para que atestigue a su favor. Si la Oficina de Ejecución del Código de Vivienda (en inglés, "Housing Code Enforcement Office") tiene conocimiento de qué tan malo era el problema, pídales que atestiguen en la corte, o Ud. presente su informe.
- En la corte, Ud. tiene que probar lo siguiente:
- que estos problemas interfieron sériamente en su salud, seguridad, etc.;
- que estos problemas eran por culpa del Dueño; y
- que el Dueño no atendió los problemas en un tiempo razonable después de que Ud. se lo dijo.
- Lleve a la corte todos los recibos de los gastos, los pagos del alquiler, los recibos de los servicios, y de cualquier otro costo que Ud. quiera el rembolso.
- La retención del alquiler quizás sea apropiada para Ud. sólo si:
- el costo de las reparaciones excede un mes de alquiler; y
- el problema es tan serio al punto de que la vivienda es inhabitable.
Pero tenga cuidado porque en muchos casos no es lo más apropiado y muchas cortes no favorecen esta acción. Aun más, mientras esté reteniendo el alquiler, es mejor que empiece a buscar donde vivir.
- Ejemplos de los problemas que no serían buena razón para retener el alquiler son; alfombras rotas, goteras en los grifos, descontrol del desagüe del tocador, grietas en las paredes, o por una cantidad normal de insectos. Ejemplos de lo que quizás sea apropiado para retener el alquiler sería la falta de agua caliente, falta de calefacción en el invierno, condiciones peligrosas en la estructura de la vivienda, malfuncionamiento de las cañerías, o por la presencia de cantidades de roedores u otras plagas.
- La mejor manera de retener el alquiler para que el Dueño mejore las condiciones de la vivienda es poner lo del alquiler en el banco en una cuenta separada. De esta manera, si el Dueño trata de desahuciarlo o enjuiciarlo, Ud. puede probar en la corte de que Ud. no estaba usando el dinero para otras cosas.
- El primer paso para seguir en este proceso sería, otra vez escribirle al Dueño explicándole los problemas y pidíendole que los arregle. (Vea Carta #1). No evite este paso -- Ud. tiene que decírselo por escrito, aunque ya le haya explicado el problema verbalmente.
- Sea detallado en el problema -- explíquele la seriedad en que afecta su hogar, vida, salud, seguridad, limpieza, etc. Si puede, también tome fotos del problema.
- Siempre guarde copias de sus cartas.
- Luego, dele un tiempo razonable al Dueño para que haga las reparaciones.
- Si el Dueño no arregla el problema, Ud. tiene que escribirle de nuevo, dicíendole que como él no ha arreglado el problema, su vivienda es inhabitable, y por consiguiente Ud. piensa retener el alquiler. Dígale que Ud. vuelve a pagarle después de que él haya complido con sus obligaciones como Dueño. (Vea Carta #5).
- No gaste ese dinero. (Para saber como gastar el dinero para las reparaciones, vea "Repare y Deduzca" arriba). Ponga el dinero en una cuenta separada. Ud. puede pedirle a un banco local que le diga como hacerlo. De esta manera, si el Dueño lo lleva a la corte y gana el juicio, Ud. tendrá dinero para pagarle.
Orden de la corte -- "Acción Específica"
- "Cumplimiento específica" (en inglés, "Specific Performance"), en este caso quiere decir hacer que la corte le ordene al Dueño que le haga las reparaciones necesarias a su vivienda. Esto parece una gran solución, pero desafortunadamente es muy difícil hacer que la corte oblige al Dueño.
- El Cumplimiento Específica es algo que debe ser ordenada por la corte, no por el Juez Distrital. Como resultado, Ud. debe comunicarse con un abogado para saber si, en su caso, esto es posible o no.
Ud. debe saber que ninguna de estas opciones le garantiza éxcito. Cualquiera de ellas puede hacer que el Dueño trate de desahuciarlo. Sin embargo, si verdaderamente el Dueño no le está propocionando seguridad y condiciones sanitarias, el no puede desahuciarlo sólo por vengarse. Pero si Ud. recibe ordenes de desahucio por correo, busque la ayuda de un abogado.
[PONGA SU NOMBRE Y DIRECCION] Diciembre 15, 1995
[PONGA EL NOMBRE Y DIRECCION DEL DUEÑO] Sr. X 123 Main Street Anytown, PA
Estimado Señor X:
[EXPLIQUE QUIEN ES UD.] Nosotros somos lo inquilinos en City Tower Apartments y tenemos un contrato con la fecha de Noviembre 20, 199X.
[EXPLIQUE CUAL ES SU PROBLEMA] Queremos informarle por medio de la presente, que tenemos problemas con el retrete y las cañierías. Cada vez que usamos el retrete, el agua con los desperdicios vuelve al fregador y a la banera. Es verdaderamente insalubre, especialmente porque tenemos un niño de 8 meses. Esperamos que entienda la gravedad del problema y lo arregle lo más pronto posible. De lo contrario, nosotros no podemos seguir viviendo en estas condiciones.
[EXPLIQUELE LO QUE QUIERE] Por favor, arregle este problema lo mis pronto posible porque no podemos seguir viviendo así.
Atentamente,
Juan y Susana Perez
[PONGA SU NOMBRE Y DIRECCION] Enero 5, 1996
[PONGA EL NOMBRE Y DIRECCION DEL DUEÑO] Sr. X 123 Main Street Anytown, PA
Estimado Señor X:
[EXPLIQUE QUIEN ES UD.] Nosotros somos lo inquilinos en City Tower Apartments y tenemos un contrato con la fecha de noviembre 20, 1995.
[EXPLIQUE OTRA VEZ CUAL ES SU PROBLEMA] El 15 de diciembre de 1995, le escribimos explicándole que el retrete y las cañierías no funcionaban y le pedimos que fuera tan amable de arreglarlas lo más pronto posible. Le explicamos que cuando usábamos el retrete, el desperdicio volvía al fregador y a la banera, lo cual hacía que las condiciones del apartamento fueran insalubres e imposibles para nosotros vivir ahí, especialmente con un bebé de 8 meses.
[DIGA QUE EL NO HA ARREGADO EL PROBLEMA Y QUE UD. PIENSA MUDARSE] A pesar de haberle escrito la carta, Ud. aun no ha reparado este problema. Al ignorar nuestra petición, Ud. está violando su implícita garantía de habitabilidad y por consiguiente el contrato. Nosotros no podemos continuar viviendo en este apartamento en estas inaceptables condiciones, y por consiguiente terminamos nuestro contrato, y lo desocuparemos hoy mismo.
[OPCIONAL: OTRAS COSAS QUE PUEDE PEDIR] Nosotros le pagamos el alquiler para el mes de enero y nos gustaría que nos devolviera $250.00 que es egual al alquiler mensual menos $50.00 por los 5 días de este mes que vivimos ahí. Sabemos que tenemos derecho al reembolso del alquiler que pagamos desde el día que Ud. violó la garantía de habitabilidad, la cual fue desde diciembre 14, 1995. Por lo tanto, también nos gustaría que nos devolviera $100 que es parte del alquiler del mes de diciembre.
Por último, le pedimos que por favor nos devuelva el depósito de $300.00 que le dimos al inicio del contrato. Nuestra dirección es:
500 Pleasant Blvd. Niceplace, PA
Le agradecemos su atención y pronta respuesta a nuestras peticiones.
Atentamente,
Juan y Susana Perez
[PONGA SU NOMBRE Y DIRECCION] Enero 20, 1996
[PONGA EL NOMBRE Y DIRECCION DEL DUEÑO] Sr. X 123 Main Street Anytown, PA
Estimado Señor X:
[EXPLIQUE QUIEN ES UD.] Nosotros somos lo inquilinos en City Tower Apartments y tenemos un contrato con la fecha de noviembre 20, 1995.
[EXPLIQUE CUAL ES SU PROBLEMA] Por medio de la presente, queremos comunicarle que desde diciembre 30 de 1995, nuestro apartamento ha tenido un grave problema de cucarachas. El problema es tan serio que no podemos tener comida en el apartamento -- las cucarachas se entran hasta en la refrigeradora. Las cucarachas están en todas partes, hasta en las camas. Como resultado de esto, el apartamento es inhabitablee.
[DIGA QUE EL NO HA ARREGADO EL PROBLEMA] Estamos seguros que Ud. recuerda que nosotros ya le habíamos escrito sobre este problema en enero 5. A pesar de esto, Ud. aun no ha mandado a nadie para que extermine el apartamento.
[DIGA LO QUE PIENSA HACER] Esta carta tiene el objeto de anuciarle que nosotros pensamos corregir este problema nosotros mismos, a menos que Ud. atienda este problema dentro de 48 horas. Si después de este plazo, no hemos obtenido resultados, vamos a contratar un exterminador y el costo lo deduciremos del alquiler del mes.
Muchas gracias por su atención.
Atentamente,
Juan y Susana Perez
[PONGA SU NOMBRE Y DIRECCION] Febrero 1, 1996
[PONGA EL NOMBRE Y DIRECCION DEL DUEÑO] Sr. X 123 Main Street Anytown, PA
Estimado Señor X:
[EXPLIQUE QUIEN ES UD.] Nosotros somos lo inquilinos en City Tower Apartments y tenemos un contrato con la fecha de noviembre 20, 1995.
[DIGA QUE EL NO HA ARREGLADO EL PROBLEMA] Estamos seguros de que Ud. recibió las cartas que le enviamos el 5 y el 20 de enero, explícandole que había un serio problema de cucarachas en el apartamento, lo cual hacía el lugar insalubre e inhabitable. Ud. mismo vío la seriedad del problema y no hizo nada. Tampoco se comunicó con nosotros, lo cual viola su implícita garantía de habitabilidad.
[DIGA LO QUE HA HECHO Y EL COSTO] En vista de que Ud. no nos contestó, el 10 de enero, llamamos a tres exterminadores locales y les pedimos un estimado por el costo de la exterminación del apartamento. Le incluimos copias del costo. El 22 de enero, contratamos a "Roachbusters", la compañía de precio más bajo, para que exterminaran el apartamento. El costo de este servicio fue $____. Le incluimos una copia del recibo como también las copias de los tres estimados.
[DIGA QUE UD. ESTA DEDUCIENDO EL COSTO DEL ALQUILER] Por medio de la presente, queremos avisarle que nosotros pagamos el costo de la exterminación del apartamento y que vamos a deducir el costo del alquiler de febrero. Por lo tanto, le vamos a pagar $____ por este mes, lo cual es igual al costo del alquiler mensual menos el costo de la exterminación.
Atentamente,
Juan y Susana Perez
[PONGA SU NOMBRE Y DIRECCION] Diciembre 21, 1995
[PONGA EL NOMBRE Y DIRECCION DEL DUEÑO] Sr. X 123 Main Street Anytown, PA Estimado Señor X:
[EXPLIQUE QUIEN ES UD.] Nosotros somos lo inquilinos en City Tower Apartments y tenemos un contrato con la fecha de noviembre 20, 1995.
[EXPLIQUE CUAL ES SU PROBLEMA] En nuestra carta del 2 de diciembre de 1995, le pidíamos su atención inmediata por la falta de agua en el apartamento #5-B. Desde diciembre 1, ha sido muy desagradable vivir en el apartamento porque el calentador de agua ha estado roto. Por consiguiente no hemos podido bañarnos o lavar los platos, o la ropa.
[DIGA QUE EL NO HA ARREGADO EL PROBLEMA Y QUE EL APARTAMENTO ES INHABITABLE] La falta de agua caliente en cualquier apartamento lo hace inhabitable. Ud. como Dueño tiene la obligación de proveer el apartamento con agua caliente. No entendemos por qué no ha reparado el calentador y en cierta manera nos hace vivir en un apartamento inhabitable. Ud. como Dueño no ha cumplido sus obligaciones y como resultado Ud. ha violado el contrato.
[DIGA LO QUE PIENSA HACER] Por lo tanto, no vamos a pagarle el alquiler del mes de enero por su falta de cumplimiento en la reparación. Le volveremos a pagar el alquiler después de que Ud. cumpla con sus obligaciones y repare y nos provea un apartamento habitable.
Atentamente,
Juan y Susana Perez