Lehigh Valley Legal Services: Derechos para Inquilinos

Como Defenderse En La Audiencia Ante El Juez Del Distrito

¿Qué es un "Juez Del Distrito" (en inglés, "District Justice")?

Un Juez Del Distrito es un oficial local elegido por el pueblo quien puede decidir juicios civiles incluyendo asuntos de Dueños e Inquilinos. El Juez Del Distrito se llamaba antes "Magistrado" o "Juez de la Paz" (en inglés, "Magistrate" o "Justice of the Peace").

¿Necesito Abogado?

No. El sistema puede funcionar sin abogados de las dos partes. El Dueño quizá no tenga abogado tampoco.

¿Debo ir a la Audiencia?

¡Por su puesto! Especialemente si Ud. tiene una "demanda" o una "contrademanda" contra el Dueño. Ud. debe ir aunque Ud. tenga un acuerdo con el Dueño o aunque el Dueño le haya dicho que iba a cancelar la audiencia. (¡Es posible que no cumpla lo prometido!) Si Ud. no puede cumplir con la fecha de la audiencia, llame a la oficina del Juez Del Distrito para que le cambien la fecha.

¿Qué es una "Defensa"?

Una defensa es su razón por la cual al Dueño no se le permite que lo desahucie. Ud. no tiene que presentar ningún documento para poder presentar su defensa. Algunas defensas comunes son en las que el Dueño no le da suficiente notificación para desocupar la vivienda, o porque el apartamento tiene muchos problemas, o porque los argumentos del Dueño son falsos.

¿Qué es una "Contrademanda"?

Una "contrademanda" es una demanda o juicio que Ud. tiene contra el Dueño por dinero. Un ejemplo es cuando el Inquilino paga reparaciones o mejora el apartamento.

Para hacer una contrademanda, Ud. debe presentar sus documento antes de la audiencia en la oficina del Juez Del Distrito. El Juez Del Distrito le dará una forma para llenar. Ud. debe presentar la contrademanda tan pronto como reciba el anuncio de la audiencia.

Tanto la demanda del Dueño como su contrademanda serán decididas en la audiencia.

¿Qué pasará en la audiencia?

El Dueño explicará sus puntos primero. El puede declarar y tener testigos si lo desea. Luego el Juez Del Distrito le dará a Ud. la oportunidad de interrogar al Dueño y a sus tesigos. (No es obligatorio que Ud. los interrogue.) Entonces Ud. tendrá la oportunidad de presentar su defensa. Ud. también puede tener testigos si lo desea. Después le toca al Dueño interrogarlo a Ud. y a sus testigos. El Juez puede hablar o interrogarlos cuando quiera.

Si el Juez no le ofrece la oportunidad de hablar después de que el Dueño establece su caso, diga cortesmente, pero firme: "Señor Juez, me gustaría presentar mi defensa" o "Me gustaría interrogar al Señor X."

¿Puedo presentar Documentos?

Sí, puede presentar los documentos que le ayuden a probar su caso. Ud. tiene que llevar los documentos o copias a la audiencia; no se le permite que se refiera a ellos si no los tiene. Un ejemplo de un documento importante es una cuenta, un estimado, o un recibo por la reparación del apartemento.

No todos los documentos se pueden presentar en la audiencia. No se permite un documento escrito por una persona (aunque esté notarizado) que no esté en la audiencia para atestiguar. Si alguien tiene algo importante que decir en su caso, él o ella tiene que estar presente en la audiencia.

¿Qué pasa si alguien que quiero que sea testigo no quiere estar presente en la audiencia?

Ud. tiene derecho a obtener una "citación" (en inglés, "subpoena") del Juez Del Distrito. La citación requiere que la persona venga la audiencia o juice; también le exige al empleador que le permita a su empleado que vaya a atestiguar. La citación también le exige al testigo que lleve los documentos necesarios para probar el caso del inquilino. Un ejemplo sería citar a la persona que hizo reparaciones en la calefacción para que atestigue el tipo de trabajo que hizo y lleve los recibos de la reparación.

Ud. debe obtener las citaciones nesesarias tan pronto como sea posible para estar seguro de que el testigo la reciba antes de la audiencia. Ud. tiene la responsabilidad de que un adulto le "sirva" o le entregue personalmente la citación al testigo para que la citación sea efectiva.

¿Puedo objetar a cualquier cosa que diga el testigo?

Sí. Las objeciones mas comunes son las siguientes:

1. "Me opongo. Eso no es pertinente al caso." Ud. puede oponerse a cualquier declaración que no tenga que ver con el caso. Ejemplo: El Dueño atestigua que el padre del Inquilino fué arrestado hace 15 años por manejar borracho.

2. "Me opongo. Esos son rumores." Ud. puede oponerse si el testigo dice algo que el supo porque alguien se lo dijo. Ejemplo: El testigo dice que su vecino le dijo que había visto al inquilino romper una ventana. Un testigo puede atestiguar solamente de lo que él personalmente haya visto.

¿Cómo me preparo para el Juicio?

Ud. debe practicar lo que va a decir en el Juicio. Haga un resumen o lista de lo que va a decir. Sea específico; no elabore demasiado o el Juez lo puede callar. Las fotos son de mucho beneficio. Si tiene quejas de las condiciones del apartamento, tome fotos si puede. Preparese para decir cuándo y quién las tomó.

¿Cuándo decide el Juicio el Juez Del Distrito?

Es posible que el Juez decida el caso el día del juicio después de que haya oido todas las declaraciones. Si no lo hace en seguida, tiene 3 días para hacer su decisión y mandar el resultado por correo.

¿Qué pasa si no estoy de acuerdo con la decisión?

Ud. tiene derecho a apelar. Las apelaciones se presentan en la Corte Local del Condado (en inglés, "local County Courthouse"). Sin embargo, Ud debe consultar con un abogado sobre la apelación porque es posible que sea muy difícil entender las reglas por sí mismo.

La apelación de una decisión de desahucio se debe presentar dentro de los primeros 10 días después de la fecha de la decisión del Juez. Si la decisión del Juez es sólo por dinero y no por el desahucio, Ud. debe apelar dentro de 30 días.

¿Qué pasa si no hay apelación?

Si el Juez Del Distrito le otorga al Dueño un "Fallo de Posesión" (en inglés, "Judgement for Possession"), Ud. todavía tendrá por lo menos 21 días para mudarse. Pero el Dueño puede pedirle al Juez una "Orden de Posesión" (en inglés, "Order for Possession") el onceavo día después de la fecha de la decisión del Juez o cualquier día después.

Un reprsentante de la corte (en inglés, "a constable") le servirá personalmente una Orden de Posesión o se la pondrá en la puerta. Esto le dará los últimos 10 días para mudarse. En el onceavo día o después de recibir la Orden de Posesión, el representante de la corte o policía puede desahuciarlo físicamente si aun no se ha mudado. Pueden cambiar la cerradura de la puerta y ponerle sus cosas en la calle.

También si el Juez Del Distrito le otorga al Dueño un "fallo por dinero", (en inglés, "a money judgement"), el Dueño puede volver al Juez Del Distrito después de 30 días si no se le ha pagado, y exigir una "Orden de Ejecución" (en inglés, "Order of Execution"). Con esto inicia el proceso en la cual la propiedad del Inquilino se puede poner a la venta para pagarle al Dueño.

Si el Juez Del Distrito le otorga al Dueño el fallo de posesión y dinero por el alquiler futuro, Ud. debe consultar con un abogado. El Dueño no tiene derecho a las dos cosas.

¿Puedo quedarme en el apartamento si apelo?

Sí, pero solamente si, en la presentación de la apelación, Ud. deposita en la Corte del Condado una cantidad igual a lo que debe de alquiler, o 3 meses de alquiler, lo que sea menos. Si Ud. no paga o pone el depósito en efectivo, la apelación no evitará que lo desahucien.

También Ud. tiene que depositar todo el costo del alquiler en la corte ¡a tiempo cada mes¡ Si no lo hace, el Dueño podrá llevar a cabo el desalojamiento.