STATE OF NEW YORK
            DIVISION OF HOUSING AND COMMUNITY RENEWAL
                  OFFICE OF RENT ADMINISTRATION
                           GERTZ PLAZA
                     92-31 UNION HALL STREET
                     JAMAICA, NEW YORK 11433
                                
                                
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IN THE MATTER OF THE ADMINISTRATIVE     ADMINISTRATIVE REVIEW
APPEALS OF                              DOCKET NOS.:
                                        FF 110436-RO
          VIG ASSOCIATES                FG 110169-RT
                AND
         ALVARO RODRIGUEZ,              RENT ADMINISTRATOR'S
                                        DOCKET NO.:
                        PETITIONERS     DH 110494-R
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ORDER AND OPINION GRANTING IN PART TENANT'S AND OWNER'S PETITIONS
                    FOR ADMINISTRATIVE REVIEW
                                
                                
On  June  10,  1991,  the above-named petitioner-owner   filed  a
Petition  for  Administrative Review against an order  issued  on
June   7,   1991  by  a  Rent  Administrator  concerning  housing
accommodations  known  as Apartment 102 at 43-31  Ithaca  Street,
Queens,   New  York,  wherein  the  District  Rent  Administrator
determined that the tenant had been overcharged in the amount  of
$64.41, including excess security and interest.

On  July  11,  1991, the above-named tenant filed a Petition  for
Administrative  Review against the same order.  Insofar  as  both
petitions  are concerned with identical issues of fact  and  law,
the  Commissioner  is  consolidating them  into  this  Order  and
Opinion.

The  Commissioner has reviewed all of the evidence in the  record
and  has carefully considered that portion of the record relevant
to the issues raised by the administrative appeals.

This  proceeding was commenced by the filing of a rent overcharge
complaint by the tenant on August 14, 1989.

The tenant took occupancy pursuant to a two-year lease commencing
December  1,  1980, and expiring November 30, 1982 at  a  monthly
rent of $415.00.

The  owner  was  served  with a copy of  the  complaint  and  was
directed  to submit a complete rent history from the  base  date,
including copies of all leases.  The owner complied with this
request.   Included  with  the lease history  was  Administrative
Order  No.  BD  220662-OM,  issued on November  17,  1988,  which
granted a building-wide increase for major capital improvement.

On  June  7,  1991, the Rent Administrator issued  Order  No.  DH
110494-R,  wherein  it was determined that the  tenant  had  been
overcharged  in  the amount of $46.41, including excess  security
and interest.

The  Administrator  calculated  a  monthly  overcharge  of  $2.16
effective  December 1, 1988, the collection  date  of  the  first
permanent  increase of the MCI order, and $2.35 in  the  two-year
renewal  lease effective December 1, 1989.  The order noted  that
the  temporary MCI increase was stayed pending the Commissioner's
opinion  on  the  tenants' PAR of the MCI  order.   However,  the
permanent increase remained in effect.

In its petition, the owner contends that the Administrator failed
to calculate the full MCI increase granted in the DHCR order.

The  tenant's petition objects to the Administrator's failure  to
calculate  the additional MCI increase that was collected  as  of
December 1, 1988, thereby raising his rent to $719.59.

The Commissioner is of the opinion that both the tenant's and the
owner's petitions be granted in part.

The  initial  overcharge  determined in  the  order  is  correct.
Section 2522.4(a)(8) of the Rent Stabilization Code provides that
the collection of any MCI increase not exceed 6% of the "schedule
of  gross  rents"  submitted with the owner's  application.   The
tenant's rent on that schedule was $555.93, for which the maximum
collectible amount (6%) is $33.36 per month.  Instead, the  owner
mistakenly calculated the 6% on the lease rent effective December
1,  1987  ($592.07),  which  resulted  in  the  $2.16  per  month
overcharge.

Although  the  tenant correctly points out that the Administrator
failed  to  record  the payment of the next  6%  portion  of  the
permanent  increase in the December 1, 1989 lease, the  owner  is
also  correct  that  the  calculation  of  the  legal  rent   was
undervalued.  In  accordance  with  DHCR  policy,  the  rent   is
increased by the guidelines adjustment for the second 6%  portion
of  the permanent MCI increase, which became effective as of  the
commencement  of the lease on December 1, 1989, although  it  was
not  yet  collectible  on  the  base  date  for  calculating  the
guidelines increase, which was September 30, 1989.  As a  result,
overcharges  are reduced to $39.56 from $64.41, as is  documented
in the calculations chart affixed hereto and made a part hereof.

THEREFORE,  in  accordance with the Rent  Stabilization  Law  and
Code, it is

ORDERED, that the tenant's and owner's petitions be, and the same
hereby are granted in part and that the Administrator's order be,
and the same hereby is modified in accordance with this Order and
Opinion.


ISSUED:


                                         ELLIOT SANDER
                                         Deputy Commissioner



        RENT CALCULATION CHART  
                                                                                                                                                                                         
TENANT   :    Alvaro Rodriguez                                              Rent Overcharge (through 06/30/91) =    $       36.49       
                                                                                                            Interest after 04/01/84            =    $        1.56 
PREMISES :    43-31 Ithaca Street, Elmhurst, NY                             Excess Security                    =    $        1.51 
                                                                                                                                                                                                
APT. #   :    102                                                                                                       
                                                                                                         TOTAL OVERCHARGE       =    $       39.56      
DOCKET # :    FF 110436-RO;  FG 110169-RT                                                                                                        ============   
                                                                                                                                                        Pg.  1  of  2   
================+======================+==============+=============+=====================================+=================
     (1)              |           (2)       |    (3)        |     (4)     |           (5)            |   (6)    |       (7)   
                |      LEASE TERM      |  ACTUAL RENT |  EFFECTIVE  |                          |  LAWFUL  |     OVERCHARGE      
 TENANT'S NAME  |   FROM          TO   |    CHARGED   |   DATE OF   |        EXPLANATION             |  STABIL. |       CALCULATION     
                      |                             |               | INCREASE(S) |                          |  RENT /1 | 
================+===========+==========+==============+=============+==========================+==========+=================
                |           |          |              |             |  Guideline 17:  09/30/84 |          |                   
Alvaro Rodriguez| 12/01/85  | 11/30/87 |  $ 555.93    |  12/01/85   |  rent of $522.00 + 6.5%  | $ 555.93 |       - 0 -
                |           |          |              |             |  guideline increase for  |          |         
                |           |          |              |             |  a 2 year renewal lease  |          |                   
                |           |          |              |             |  = $555.53               |          |                   
----------------+-----------+----------+--------------+-------------+--------------------------+----------+----------------- 
                |           |          |              |             |                          |          | 
                |           |          |              |             |  Guideline 19:  09/30/86 |          |               
   "   "        | 12/01/87  | 11/30/89 |  $ 592.07    |  12/01/87   |  rent of $555.93 + 6.5%  | $ 592.07 |       - 0 -    
                |           |          |              |             |  guideline increase for  |          |                   
                |           |          |              |             |  a 2 year renewal lease  |          | 
                |           |          |              |             |  = $592.07               |          | 
                |           |          |------------------------------------------------------------------------------------
                |           |          |              |             |  M.C.I. Doc. # BD-220662-|          |                   
                |           |          |              |             |  OM allowed a permanent  |          |     
   "   "        |           |          |  $ 627.59    |  12/01/88   |  increase of $70.26      | $ 625.43 |  $    2.16       
                |           |          |              |             |  ($11.71 x 6 rooms)      |          |      x  12 mos.
                |           |          |              |             |  (collectibility limited |          |      25.92       
                |           |          |              |             |  to 6% of 02/01/87 rent  |          |      +1.32 *
                |           |          |              |             |  of $555.93 = 33.36).    |          |  $   27.24
                |           |          |              |             |                          |          |    
                |           |          |              |             |                          |          |  * accrued
                |           |          |              |             |                          |          |    interest
----------------+-----------+----------+--------------+-------------+--------------------------+----------+----------------- 
                                                                                                              

      SEE PAGE 2 FOR FOOTNOTE EXPLANATIONS

                                                                                  RENT CALCULATION CHART        
                                                                                                                                                                                         
TENANT   :    Alvaro Rodriguez                                              Rent Overcharge (through 06/30/91) =    $       36.49       
                                                                                                            Interest after 04/01/84            =    $        1.56 
PREMISES :    43-31 Ithaca Street, Elmhurst, NY                             Excess Security                    =    $        1.51  
                                                                                                                                                                                                
APT. #   :    102                                                                                                       
                                                                                                         TOTAL OVERCHARGE       =    $       39.56      
DOCKET # :    FF 110436-RO;  FG 110169-RT                                                                                                        ============   
                                                                                                                                                        Pg.  2  of  2   
================+======================+==============+=============+=====================================+=================
     (1)              |           (2)       |    (3)        |     (4)     |           (5)            |   (6)    |       (7)   
                |      LEASE TERM      |  ACTUAL RENT |  EFFECTIVE  |                          |  LAWFUL  |     OVERCHARGE      
 TENANT'S NAME  |   FROM          TO   |    CHARGED   |   DATE OF   |        EXPLANATION             |  STABIL. |       CALCULATION     
                      |                             |               | INCREASE(S) |                          |  RENT /1 | 
================+===========+==========+==============+=============+==========================+==========+=================
                |           |          |              |             |  Guideline 21:  9% guide-|          | 
                |           |          |              |             |  line increase of        |          |                   
   "   "        | 12/01/89  | 11/30/91 |  $ 719.59    |  12/01/89   |  09/30/89 rent of $625.43| $ 718.08 |  $    1.51      
                |           |          |              |             |  + 2nd permanent M.C.I.  |          |      x   7 mos.   
                |           |          |              |             |  increase of $ 33.36,    |          |      10.57
                |           |          |              |             |  with 9% guideline       |          |      + .24 *   
                |           |          |              |             |  increase.               |          |  $   10.81 
                |           |          |              |             |                          |          |   
                |           |          |              |             |                          |          |  * accrued 
                |           |          |              |             |            /2, /3, /4    |          |    interest
----------------+-----------+----------+--------------+-------------+--------------------------+----------+-----------------

RENT CALCULATION CHART NOTES
                                                                                                            
/1   Where the actual rent charged is less than the rent with maximum permitted increases, the lawful stabilization rent is   
     limited to the rent charged.                                                            

/2      The temporary increase is a separate charge and does not become part of the base rent when computing subsequent in-
creases nor is it to be compounded with any other increase.  The total temporary increase to be paid of $983.64 is to 
be spread forward over 29 months ($33.36 x 29 months) and the remaining portion ($16.20) is to be paid in full in  
     the 30th month.

/3      A Petition for Administrative Review ("PAR") has been filed against Docket No. BD-220662-OM under Docket No. CL-130121-RT.  As such, the collectibility of the retroactive increase is stayed until the PAR is resolved.  At that time the owner may collect the temporary rent increase as per the PAR order, if the Commissioner should deny that PAR.

/4      New lease includes guidelines increase for portion of permanent M.C.I. increase that is collectible on effective 
date of the lease.  Collection of permanent increase is still limited to 6% per twelve month period.




    

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